賃貸物件を借りる際、入居する時に敷金や保証金を払うことがあります。
これらの費用は、退去時、入居者が汚してしまったり傷つけて壊してしまったりした部屋の設備などを原状回復させるために充てられます。
原状回復のために大家さんが敷金や保証金を預かってくれるのです。
大家さん側のメリットとしても、退去時だけでなく、月々の家賃支払いが滞納されるリスクを防げます。
今回の記事では、賃貸物件における原状回復義務についてまとめました。
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どんな家でも、住んでいるうちに自然と汚れてきますし、傷や色あせが出てきます。
原状回復とは、部屋をどのくらい綺麗にする義務なのでしょうか。
原状回復義務の線引きはあいまいでした。
以前は、退去の際に敷金返済をめぐってトラブルも多発していました。
国土交通省が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表したのは、こうしたトラブルがあってのことでした。
原状回復とはどんなもの？
「原状回復」と聞くと、まるで入居した状態のように元通りにするように感じる人もいるかもしれません。
しかし、原状回復とは簡単に言うと、普通に住んでいて自然に生じた汚れや損傷などは、入居者の責任にはなりません。
住む前と全く同じような状態に戻さなければいけない義務が入居者にあるわけではないのです。
原状回復をめぐるガイドラインの内容
原状回復義務については、国土交通省が公表したガイドラインにおいて定義が示されています。
ガイドライン上の定義において、普通の住まい方や部屋の使い方をして生じる経年変化や通常の損耗は、入居者が原状回復を行う必要がないとされています。
借主である入居者が通常の暮らし方をしていて、掃除も普通に行っていれば、退去時に壁紙や床材などの張り替えを行ったり、ボードを取り替えたり、特別なクリーニングなどを行う必要はありません。
入居者が対応しなければならない対象
通常の住み方をしている限り、入居者は原状回復をする必要ありませんが、対応しなければいけないケースもあります。
借主である入居者が、わざと、もしくはうっかり部屋の設備などを壊してしまったケースなどです。
わざと傷や汚れをつけてしまった場合はもちろんですが、うっかり損耗や毀損した場合も原状回復の対象となります。
入居者が負担する原状回復の相場はどのくらい？
普通に住んでいて自然に生じてしまった汚れや傷なら義務は発生しないとすると、原状回復はどのようなケースで行う必要があるのかわかりづらいかもしれません。
もし入居者負担となった場合は、原状回復の修繕にかかる費用は、基本的に入居時に支払った敷金から引かれます。
入居者が原状回復費用を負担するケース
例えば、床の場合、フローリングが日焼けして色あせた場合は大家さんの負担で張り替えをすることになります。
太陽に日差しによる色あせなので、入居者の住み方が悪かったわけではありません。
しかし、雨の日に入居者がうっかりして窓を開け放したまま外出し、入居者が出かけている間に室内に雨が入り、窓から入った雨のせいで床が変色してしまった、というケースでは、入居者の負担で床を張り替える必要があります。
雨だとわかっているのにうっかり窓を閉め忘れたので、この場合は入居者の責任になります。
このように、ケースによって細かい違いがあるので、疑問点がある場合は大家さんと話し合ってみてください。
原状回復にかかる費用の相場
原状回復の工事や修復は、一般的に大家さんによって担当してもらう会社が指定されています。
基本的には入居者が業者を選ぶことができないのです。
原状回復を担当する業者などにより、ハウスクリーニングの費用は変わってくる場合があります。
●1R・1K：約1万5千円から3万円
●1DK・1LDK：約2万円から4万円
●2DK・2LDK：約3万円から5万円
●3DK・3LDK：約5万円から8万円
●4DK・4LDK：約7万円以上
部屋が広くなるほどハウスクリーニングの費用は高くなりますが、担当業者や部屋の汚れ具合によっても異なってきます。
また、部位や設備ごとに費用の相場は異なります。
設備の大きさによっても金額は変わってきますので、ハウスクリーニングの際は業者に確認しましょう。
●壁や天井の壁紙張り替え：約3万円から4万円
●壁や天井のボード取り替え：約3万円から6万円
●床材についた汚れなどのクリーニング：約1万5千円から2万5千円
●床材の張り替え：約8千円から1万円
●水垢・カビなど水まわりのクリーニング：約5千円から2万円
●キッチンまわりの汚れのクリーニング：約1万5千円から2万5千円
こういったクリーニングの費用は、全額を入居者が負担する必要はありません。
また、部屋を借りていた期間が短い場合と長い場合では経年変化や損耗の度合いが変わってくるため、大家さんと賃貸借期間も含めて相談してみてください。
原状回復でトラブルにならないための注意点
原状回復をめぐるトラブルで、入居者が退去する際に原状回復費として敷金が返金されなかったり、敷金よりも多い金額請求があったりしたケースが発生しています。
例えば、亡くなった母親が暮らしていた賃貸住宅を引き払うにあたり、大家さんから原状回復費用を請求されたものの、支払う必要があるかどうか確認できないといったケースです。
また、退去時にペット特約を根拠にされ、原状回復費用を多く請求されたというケースもあるそうです。
原状回復におけるトラブルはできるだけ減らしたいものです。
退去時の負担を減らすように注意点を把握しておきましょう。
入居中から注意できること
借主である入居者が注意できることは、用法には違反せず、一般的な掃除をきちんとしておくことです。
基本的には、通常の住み方をして決められた部屋の使い方をし、普通に掃除をして故意や過失の破損などをしなければ、原状回復は不必要です。
住まいは、入居中から綺麗に使っておきましょう。
ペットと一緒に暮らしていたケース
ペット飼育禁止の賃貸物件でペットを飼っていたというケースは用法違反となります。
この場合は原状回復の対象となります。
もともとペットを飼って良い条件の物件の場合、原状回復の内容にクロスやフローリングなどの材質が指定されていることがあります。
その賃貸物件で指定されている材質や原状回復の範囲などを大家さんと確認して行いましょう。
掃除をしていなかったケース
通常の住み方で一般的な掃除をしていれば、普通は原状回復の対象になりませんが、あまり掃除をせずに汚れを放置してこびりついていた場合などはその対象となります。
例えば、結露などを放置してしまい拡大したカビやシミ汚れなどです。
また、汚れなどの発生を大家さんに報告せずに放置していたら、入居者側の責任となりますので注意してください。
設備などのメンテナンスをしていない
エアコンや給湯器といった、日常的に使う設備のメンテナンスをしていないことが原因で汚れがあった場合は、入居者の責任となります。
ただ、設備の場合は大家さんの方に修繕する義務がありますから、汚れたりした場合は大家さんに相談しましょう。
万が一設備不良にも関わらず大家さんへ報告しなかった場合は、原状回復の対象に入ってきます。
DIYによってできた傷など
入居者がDIYで作った壁の釘穴やネジの穴などは、入居者が原状回復する必要があります。
ただし、一般的な生活に必要なエアコン、テレビといった家電などを設置するために壁に開けられた穴などは、原状回復の対象とはなりません。
どこまでが原状回復の対象となり、どの程度ならばならないのか、判断が難しいケースも多いでしょう。
場合によっては、DIYの前に大家さんの了承を得る必要がある場合もあります。
もし迷った場合は、壁に穴を空けたりする前に、きちんと調べておきましょう。
まとめ
賃貸物件における原状回復についてはガイドラインが定められています。
過去には、入居者に対して原状回復の費用が多く請求されたり、敷金が返ってこなかったりといったトラブルもありました。
通常、原状回復はガイドラインに基づいて実施され、賃貸物件を借りる際に支払った敷金や保証金はこれに充てられます。
退去時に大きな負担がないように、日頃から住まいをきれいに掃除し、退去の際は気持ちよく引っ越しができるようにしておきたいものですね。
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